KİRACININ BİR TAŞINMAZI KİRAYA VERENE KARŞI BORÇLARI VE TEMERRÜT’ÜN KİRACI AÇISINDAN SONUÇLARI

Kira sözleşmesi karşılıklı iki tarafa borç ve haklar yükleyen sözleşmelerdendir. Bu sözleşme genel olarak “kiraya verilenin” kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakırken, buna karşılık kiracı da kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlenir. Kiracının kira bedelini ödemek dışında başkaca borçları da bulunmaktadır. Kiralananın olağan kullanımı için bir takım masraflar yapılması gerekebilir. Bu masraflar karşılıklı imzalanan sözleşme hükümlerine göre bazen kiracıya bazen de kiraya verene ait olmaktadır. Taraflarca aksi kararlaştırılmamışsa, mülkiyet hakkından doğan masraflar kiraya verene, kiralananın olağan kullanımı için gerekli (ısınma, temizlik ve bakım masrafları..vb) kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı, tahsis amacına ve sözleşmeye uygun olarak kullanmak, kendi malıymış gibi tam özen göstermek, kiralananın bulunduğu çevre ile uyumlu olmak ve komşulara gerekli saygıyı göstermek zorundadır. Aksi belirtilmedi ise genel temayül kiralananın normal kullanım nedeniyle zamanla olan eskimeler hariç kiraya verildiği durumda (boya, temizlik, hasar, dekorasyon..vb) kira sonunda aynen teslim edilmesidir. Kiraya veren ise kiralanan taşınmazın kira süresi boyunca elverişli olarak kullanılmasını sağlamak, kiralananın mülkiyete ait gerekli yatırımların yapılmasından, alt yapının sağlam tutulmasından ve varsa ayıplarının giderilmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür.

YARGITAY 8 HUKUK DAİRESİ E. 2017/5213 K. 2018/9914 T. 26.3.2018

Taraflar arasında görülen ve yukarda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Davacı vekili, kira alacağının tahsili amacıyla davalı borçlu aleyhine icra takibi başlattıklarını, davalı borçlunun haksız yere ödeme emrine itiraz ettiğini belirterek itirazın kaldırılmasına ve kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Sonuç; tahliyeye dair temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.

Kiracı kira bedelini ödemekte temerrüde düşerse, kiraya veren iki şartı gerçekleşmesi halinde kiracıyı taşınmazdan çıkartabilir. Bunun için; muaccel bir kira bedelinin zamanında ifa edilmemesi ve kiraya verenin kiracıya yazılı bir ihtar çekmesi gerekmektedir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Bu süreler nispi emredici nitelikte oldukları için kiracı aleyhine değiştirilemezse de söz konusu bu asgari süreler kiracı lehine değiştirilebilir. Temerrüt nedeni ile tahliye davası açılabilmesi için bir ihtarnamenin gönderilmesi yeterlidir. Kiracı ihtarnamenin tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde geciken kira bedelini ödemez ise kira döneminin sonu beklenmeden kiraya veren temerrüt nedeni ile tahliye davası açabilecektir. Dava sonucunda verilen tahliye kararı icra dairesi vasıtasıyla sonuçlanmaktadır. Ödenmeyen kiralar kanuni faizi ile birlikte, varsa sözleşmede yazan ve ifa edilmemiş diğer borçları (aidat, elektrik, boya masrafları … vb) ve kira süresi sonuna kadar tüm kiralar kiracıdan (veya varsa mütesessil kefilinden) icra yoluyla tahsil edilir, mahkeme ve avukat masrafları temerrüde düşen kiracıdan tahsil edilir.